¿Qué significa ser propietario de un apartamento constituido en régimen de propiedad horizontal?

Ser propietario de un inmueble en régimen de propiedad horizontal significa que el comprador será el propietario privado de un inmueble, destinado a su uso exclusivo (como, por ejemplo, un apartamento, un piso) y también, en régimen de copropiedad, de una cuota ideal de las partes de un emprendimiento designadas como “partes comunes”. Dependiendo del tipo de emprendimiento en cuestión, las partes comunes podrán incluir la estructura exterior del edificio, vías comunes, pasillos y paseos.

¿Qué son los apartamentos turísticos?

Apartamento turístico es el término genérico dado por la ley portuguesa a la propiedad de apartamentos para explotación turística. Éste es el método probado para que los particulares adquieran una propiedad con fines de inversión y para beneficiarse de una renta proveniente de la explotación turística de la propiedad que hayan adquirido, debido al uso de la misma por terceros.

¿Cuáles son los principales beneficios de la propiedad de apartamentos turísticos?

Los propietarios tienen la posibilidad de poseer una propiedad para inversión gestionada profesionalmente, que es totalmente gestionada, operada y comercializada bajo la marca de hoteles líderes en el mercado. Los propietarios se benefician efectivamente de una propiedad libre de restricciones que combina un rendimiento proveniente de la explotación turística con potencial para generar beneficios por encima de la media. Además, los propietarios pueden beneficiarse del derecho a utilizar la propiedad para uso personal durante un periodo predeterminado todos los años.

¿Qué es Pine Cliffs Residence?

Pine Cliffs Residence es una empresa de apartamentos turísticos con 154 apartamentos de 2 o 3 habitaciones, repartidos en 13 edificios individuales de 2 y 3 alturas, edificios de apartamentos e infraestructuras auxiliares en el Pine Cliffs Resort en Portugal. Pine Cliffs Resort incluye actualmente un conjunto de apartamentos residenciales, “townhouses”, residencias hoteleras, tiendas y lujosas instalaciones y equipamientos de hotel, incluyendo un “centro de salud”, salones de tratamientos y de belleza, numerosas piscinas para residentes y el hotel y varios restaurantes con la firma de Sheraton/Starwood, zona de bares, club de playa y golf con una academia y un campo de golf de 9 hoyos y otras instalaciones para la práctica del golf.

¿Qué estoy comprando exactamente?

El propietario está comprando una propiedad plena para inversión que puede generar un rendimiento potencial por encima de la media de los beneficios de capital del mercado que sean competitivos. Esencialmente, el propietario está comprando un apartamento en un resort de lujo de 5 estrellas ya premiado, altamente considerado por su excelente calidad y niveles de servicio, en el mercado del turismo internacional.

¿Qué está incluido en el "paquete" exactamente?

El propietario ostenta la propiedad de un apartamento específico, junto con el contenido de la fracción, incluyendo todos los bienes, reformas estéticas y equipamiento. El propietario cede el derecho exclusivo de gestionar y operar la propiedad como un apartamento turístico, por un periodo predeterminado, a una sociedad gestora especializada, que gestionará y operará el apartamento y proporcionará beneficios al propietario.

¿Qué contratos se celebran?

El propietario celebra un contrato de compraventa y, obligatoriamente, un contrato de explotación turística con la sociedad gestora.

¿Cómo me va a proporcionar beneficios mi apartamento turístico?

Durante los tres primeros años de operación, el propietario tiene la garantía de recibir una devolución de la inversión de un 5% anual, independientemente del nivel de beneficios generado en cada uno de los años, es decir, si el nivel de beneficios fuese inferior al 5% de la devolución de la inversión efectuada. Si los beneficios fueran superiores al 5% de la devolución de la inversión, el propietario recibirá dichos beneficios, es decir, el mayor de los dos.

Del cuarto año en adelante, el propietario recibe su parte del rendimiento del beneficio líquido de explotación turística, de acuerdo con los términos del contrato de cesión de la explotación turística celebrado, es decir, la cuota proporcional del rendimiento en los beneficios líquidos de la exploración turística aplicable a su propiedad o propiedades.

¿Cuándo es el periodo garantizado?

El periodo garantizado comienza el día de la firma de los contratos de cesión de explotación turística, es decir, el día de la escritura pública del contrato de compraventa de la propiedad Pine Cliffs Residence, y permanece en vigor durante 3 años de calendario a contar desde esa fecha.

¿Por qué el rendimiento garantizado está fijando en un 5%?

Un rendimiento garantizado del 5% en los 3 primeros años es una oportunidad de inversión atractiva, siendo superior a los rendimientos normales practicados en Europa. Esto representa un rendimiento garantizado del 15% en los 3 primeros años de inversión. Al conceder este rendimiento garantizado, la sociedad gestora está confirmando su empeño y confianza en el producto, asegurando al mismo tiempo al propietario un rendimiento atractivo para las fases de arranque, desarrollo y estabilización de la empresa. A partir de ese momento, el rendimiento de la inversión está sujeto a un ambiente de mercado estabilizado y a condiciones normales de mercado.

¿Qué ocurre tras el periodo garantizado?

Tras la finalización del periodo garantizado, el rendimiento del propietario se basa en las condiciones normales de mercado, es decir, no existe ninguna garantía de rendimiento de la inversión y el rendimiento del propietario dependerá de los beneficios líquidos de explotación calculados de acuerdo con la fórmula aplicable prevista en el contrato de cesión de explotación turística, que establece, esencialmente, que el propietario tiene derecho a los beneficios calculados proporcionalmente teniendo como base la propiedad o propiedades ostentada”, el uno por mil de la propiedad y los periodos de tiempo en los que la propiedad estuvo disponible y participó en la red del sistema de explotación turística, de todos los costes operativos, gastos, costes o condominio, costes de gestión, fondos de reserva/remanente de dinero y cualquier otro costee tal y como está previsto en el contrato de cesión de explotación turística.

¿Mi apartamento se va a revalorizar?

Portugal ha gozado de un crecimiento continuo y estable en la inversión de propiedades, con una media de crecimiento del 10% anual en la mayoría de las regiones, y en particular en el Algarve. Es indudable que el Algarve también ofrece un destino turístico comportable y seguro, fácilmente accesible a partir de la mayoría de los países europeos, bien sea por avión o por carretera. Todas las indicaciones y proyecciones apuntan en el sentido de que el Algarve continuará, como mínimo, beneficiándose de los mismos niveles de crecimiento de los últimos 10 años, bajo condiciones normales y un ambiente económico estable.

¿Los diferentes propietarios reciben diferentes niveles de beneficios?

Cada propietario del mismo tipo apartamentos recibe el mismo nivel de devolución monetaria. El cálculo se realiza teniendo como base los periodos en que las propiedades individuales están disponibles y participan en el sistema de explotación turística tal y como está previsto en el contrato de cesión de explotación turística, es decir, una devolución fija garantizada del 5% anual sobre la inversión, durante el periodo garantizado de 3 años y, a partir de ese momento, el rendimiento se basa en el desempeño efectivo y resultados de comercialización, que está sujetos a las condiciones normales de mercado. De este modo, independientemente de quien sea el propietario, o la forma en que fue adquirida la propiedad, tras la adquisición, todos los propietarios con un apartamento de 2 habitaciones recibirán exactamente el mismo rendimiento y todos los propietarios con apartamentos de 3 habitaciones recibirán exactamente el mismo rendimiento garantizado por los 3 primeros años calculados en base al precio de venta de la propiedad. A partir del 4º año no existe rendimiento garantizado y los rendimientos están sujetos a las condiciones normales de mercado y se calcularán tomando como base los periodos en los que los apartamentos individuales están disponibles y participan en el sistema de explotación turística tal y como está previsto en el respectivo contrato de cesión de explotación turística, y puede variar entre los propietarios, dependiendo de si el propietario utiliza su propiedad durante su periodo de uso o no.

¿Cómo se distribuyen los beneficios de los apartamentos turísticos?

La totalidad de los beneficios generados por los apartamentos turísticos se distribuye en la cuenta referente al sistema de explotación turística, líquidos de todos los gastos de operación, costes y pagos a la sociedad gestora, comunidad y fondo de reserva, tal y como está previsto en el contrato de cesión de explotación turísticas, identificado como el beneficio líquido de explotación turística, que es posteriormente distribuido periódicamente a todos los propietarios y calculado de acuerdo con la fórmula providenciada en el contrato.

¿Que ocurre durante los periodos de uso del propietario cuando yo utilice mi apartamento?

En los periodos en los que el propietario utiliza el apartamento durante el periodo de uso reservado a los propietarios, la propiedad es retirada del sistema de explotación turística y el propietario no recibe ningún beneficio, ni es responsable de los gastos de operación durante el periodo en el que el apartamento es retirado del sistema de explotación turística. El propietario sólo es responsable del pago del coste efectivo de los gastos de operación durante su periodo de operación en base a los consumos realizados y los gastos relativos a los servicios prestados.

¿Qué ocurre si mi apartamento nunca se explota turísticamente?

Partiendo del presupuesto de que el apartamento está disponible en el sistema de explotación turística y no está siendo utilizado por el propietario o por invitados del propietario, de este modo, no afecta al propietario el hecho de que el apartamento esté o no siendo explotado por huéspedes, ya que el beneficio líquido total de explotación de todos los apartamentos disponibles es distribuido en la cuenta del sistema de explotación turística y distribuido de acuerdo con los dispuesto en el contrato.

¿Con qué frecuencia me pagan los beneficios?

La distribución de los beneficios de la red de explotación se realizará íntegramente cada 6 meses.

¿En qué moneda se realiza el pago?

Los propietarios serán pagados en Euros (€).

¿Los apartamentos están amueblados?

Sí, están amueblados. Las residencias hoteleras están amuebladas de acuerdo con el patrón de cinco estrellas en cumplimiento con los estándares de diseño y marca de Sheraton/Starwood. El mobiliario, las reformas y el equipamiento no están incluidos en el precio de adquisición y deben ser adquiridos a la sociedad gestora de acuerdo con las opciones de mobiliario, reformas y equipamientos preestablecidas que estén disponibles, para dotar a todos los apartamentos con el mismo estándar y calidad.

¿Quién procede a las reparaciones y al mantenimiento?

La sociedad gestora será la responsable de todas las reparaciones y del mantenimiento del apartamento incluyendo el mobiliario, las reformas y el equipamiento en los apartamentos. Los costes relacionados con las reparaciones y el mantenimiento serán considerados como un gasto de operación cubierto por los beneficios generados por los apartamentos. Además, se crearán un fondo de reserva para sustituciones, colocando un 5% del beneficio total en la cuenta del fondo de reserva para sustituciones para mejoras fundamentales, siempre que sea necesario, conforme con lo previsto en el contrato de cesión de explotación turística.

¿Quién paga las mejoras fundamentales?

Un montante equivalente al 5% de los beneficios totales se transfiere a un fondo de reserva para sustituciones para cubrir futuras mejoras fundamentales sujetas a las condiciones previstas en el contrato de cesión de explotación turística. Es una práctica normal de la industria hotelera la remodelación de apartamentos turísticos y/o habitaciones de hotel cada 5 u 8 años.

La sociedad gestora anticipa que esta cantidad cubrirá las remodelaciones y cualquier otro gasto total relacionado con los apartamentos. Con todo, en el caso de que el fondo de reserva para sustituciones sea insuficiente, se les solicitará a los propietarios que cubran el desfase en el mismo porcentaje que ostentan en la distribución del beneficio líquido de cesión de explotación.

¿Quién es el propietario del mobiliario?

El mobiliario, las reformas y el equipamiento de los apartamentos pertenece al propietario, sin embargo, el propietario cede el derecho exclusivo y el control de éstos a la sociedad gestora como parte obligatoria del contrato de cesión de explotación turística que entró en vigor simultáneamente con la compra de la propiedad.

¿Me puede llevar el televisor a casa?

No. Todos estos elementos deben permanecer en el apartamento y siempre a disposición de la sociedad gestora para gestionar y operar la propiedad como una unidad con imagen de marca.

¿Quién sustituye los bienes cuando son dañados o robados?
La sociedad gestora será responsable de la gestión y operación del apartamento, por lo que sustituirá cualquier bien dañado o robado. Siempre que sea posible la sociedad gestora recuperará el coste con los bienes dañados o robados del huésped responsable del acto, sin embargo, en caso de que esta recuperación del coste no sea posible los costos serán soportados por los propietarios y financiados con los beneficios totales, como un coste operacional.

¿Existen restricciones para la reventa?

Los propietarios están obligados a notificar a la sociedad gestora de su intención de vender, en cuanto tomen esa decisión y antes de colocar la propiedad a la venta.

Los propietarios o los agentes designados por los propietarios no pueden anunciar o colocar ningún tipo de anuncio en la propiedad y/o en el resort relativo a la venta de la propiedad.

Además, el propietario y/o los agentes designados por los propietarios deben tomar las diligencias necesarias y coordinar con la sociedad gestora y con la operadora del sistema de explotación turística el acceso a las propiedades de potenciales compradores.

Cualquier reventa está sujeta a la firma por parte del comprador del acuerdo de explotación turística.

¿Cómo puedo vender mi apartamento turístico?
Debido a la naturaleza del producto, la sociedad gestora incentiva al propietario a designar a la sociedad Pine Cliffs Mediación Inmobiliaria o a otra sociedad de mediación inmobiliaria fiable y experimentada en la venta de este tipo de producto.

¿Cuáles son los gastos que voy a tener que soportar?

Los propietarios pagan los gastos de operación, que incluyen los servicios de administración de la propiedad, los servicios de mantenimiento de la propiedad, los servicios de limpieza de habitaciones, los costes de servicios básicos y las primas de seguro. Para este fin, el propietario debe depositar una cantidad para utilización durante los 30 (treinta) días después de haber sido notificado para que lo realice la sociedad gestora. Si en algún mes los fondos son insuficientes para hacer frente a todos los gastos de operación, se podrá solicitar a los propietarios para que dispongan fondos proporcionalmente. Además de los gastos de operación, los propietarios también deben pagar los encargos de comunidad, costes de gestión de un 25% y un valor del 5% para transferir a la cuenta del fondo de reserva para sustituciones.

¿Qué cubre mi contribución mensual?

La contribución mensual cubre los costes de operación, que incluye todos los gastos mencionados anteriormente.

¿Cuál es el coste de los gastos de operación?

Los gastos de operación están incluidos proporcionalmente en las contribuciones mensuales, basándose en una distribución proporcional que toma el número de propiedades ostentadas por un propietario. La sociedad gestora elaborará un prepuesto de operación para el 1er año de operaciones y el propietario será notificado del importe de contribución necesario en los 30 días anteriores a la fecha de pago de la contribución, acompañado del debido presupuesto.

¿Puedo utilizar mi apartamento?

Los propietarios pueden utilizar sus apartamentos de acuerdo con el calendario de uso de los propietarios. El propietario debe notificar a la gestora, antes del fin del mes de noviembre de cada año, las fechas en las que pretende utilizar personalmente el apartamento en el año siguiente (no aplicable el primer año). En caso de que el propietario no presente un calendario de utilización se asumirá que el propietario no quiere utilizar personalmente el apartamento durante el año siguiente, y por consiguiente, la propiedad estará disponible para huéspedes durante todo el año. El calendario de utilización de los propietarios está sujeto a restricciones estacionales, para asegurar el máximo rendimiento que se distribuirá entres los propietarios practicando las tasas más elevadas durante esos periodos.

¿Quién puede utilizar mi periodo de utilización del propietario?

Podrá disfrutarlo el propietario y los miembros de su familia así como invitados, con reserva bajo el nombre del propietario y de acuerdo con la política y procedimientos establecidos en el contrato de cesión de explotación turística.

Si opto por no utilizar los periodos destinados al uso del propietario u otros periodos, ¿aumenta mi rendimiento?

Sí. Es de interés de los propietarios colectivamente, usar personalmente pocos días los apartamentos debido al hecho de que el beneficio se distribuye entres los propietarios con apartamentos disponibles. De este modo, el rendimiento va a depender del número de días que un apartamento específico estuvo disponible para la utilización de huéspedes y el número de días en que el apartamento estuvo en explotación efectiva.

¿Qué debo pagar cuando utilice mi periodo de ocupación (periodo de utilización del propietario de acuerdo con el calendario de utilización del propietario)?

Los propietarios pagarán solo las cuentas relativas a sus consumos, por ejemplo, las cuentas del bar y restaurante, así como los gastos de operación del apartamento durante el periodo en el que el propietario ocupó la propiedad, como el servicio de limpieza doméstica, limpieza de la propiedad y servicios relacionados con al habitación, que se calcularán de acuerdo con la tasa de utilización de los propietarios.

Cualquier ocupación del apartamento por parte de un propietario fuera del periodo de ocupación para el propietario (periodo de no utilización) debe cobrarse de acuerdo con la tasa diaria en un importe equivalente al valor de la época más baja aplicable a huéspedes en el mismo periodo.

¿Puedo recuperar mi periodo de utilización y posteriormente subarrendar el apartamento a otra persona?
No. Esto está estrictamente prohibido.

¿Cómo se incentiva la sociedad gestora para maximizar el retorno de mi inversión?

Starwood Hotel Management Company, bajo la marca Sheraton Luxury Collection, se incentiva a través de un contrato de gestión estándar en el cual se establece que su remuneración está directamente ligada a los beneficios y al lucro que genere el negocio. Este es el modus operandi normal en el sector de la hotelería y turismo. De este modo, la sociedad gestora está financieramente motivada y sus intereses alineados con el fin de asegurar un óptimo rendimiento en el negocio, en beneficio también de los propietarios.

¿Quién gestiona los bienes en los que invierto y quién supervisa las operaciones turísticas?
Starwood Hotel Management Company, bajo la marca Sheraton Luxury Collection, es una experimentada sociedad gestora internacional y la sociedad gestora es una gestora de bienes experimentada, que supervisará y acompañará el funcionamiento del Pine Cliffs Residence. Starwood Hotel Management Company remitirá informes a la sociedad gestora, que los remitirá regularmente a los propietarios, informes estos relativos a informaciones clave en cuanto a la operación relativa a los apartamentos, a partir de la fecha en la que el contrato de cesión de la explotación turística entre en vigor.

¿Cuál es el precio de compra?

El precio de compra depende del tipo, localización y vistas del inmueble, entre otros factores.

¿Cuáles son las condiciones de pago?
Las condiciones de pago se encuentran descritas en la carta de intención o en el contrato de promesa de compra-venta.

¿Cuándo estarán disponibles los apartamentos turísticos para su utilización?

La construcción de los apartamentos turísticos se encuentra en marcha y se completará en un futuro próximo. La conclusión de la primera fase de los apartamentos turísticos está prevista para julio de 2007, fecha en la que estarán operativos.

¿Está incluida la plaza de estacionamiento?

No, no obstante, se encuentra disponible estacionamiento gratuito en áreas comunes para propietarios, mientras se encuentren en el Resort Pine Cliffs.

¿Quien representa mis intereses y quién es mi punto de contacto?

La sociedad gestora es la parte contrayente, por tanto es la responsable de su inversión e intereses, y será su punto de contacto. No obstante, la sociedad gestora podrá delegar esta función en Starwood Hotel Management Company.

¿Puedo dejar bienes personales en mi residencia?

No. Al contrario de lo que pasa en un apartamento típicamente residencial, el propietario adquiere una inversión y, por tanto, no puede dejar bienes personales en su apartamento turístico.

¿Quién es el operador?

El operador nombrado por la sociedad gestora para todas las responsabilidades operativas es Starwood Hotel Management Company. No obstante, la sociedad gestora se reserva el derecho de nombrar a otra sociedad gestora internacional de igual estatuto y experiencia.

¿Tengo que pagar la hipoteca al banco o la sociedad gestora la paga y administra por mí?

La responsabilidad y la garantía de la sociedad gestora son sólo para con el propietario del apartamento. Los propietarios de los inmuebles tendrán que realizar sus propios pagos de hipoteca a la institución financiera.

¿Las transmisiones de inmuebles están sujetas al pago de impuestos? ¿Cuánto? ¿Quién es el responsable?
La transmisión de inmuebles está sujeta al impuesto municipal sobre las transmisiones, que deberá satisfacer el comprador.
El impuesto sobre la transmisión, en la compra de un inmueble es debido, por regla general, en relación al mayor de:
(i)   Precio de compra declarado; y
(ii) Valor de la propiedad, tal como está registrada a efectos fiscales.
Los tipos de impuesto aplicables son, entre otros, los siguientes:
(ii)   Propiedades urbanas utilizadas exclusivamente para fines residenciales: progresivamente hasta el 6 % en la categoría más alta.
(iii)  Propiedades urbanas con otros usos, por ejemplo, oficinas: 6,5%.
(iv)  Propiedades compradas por entidades con domicilio en paraísos fiscales y sistemas fiscales privilegiados: 15%.
Los contratos de promesa de compra-venta de inmuebles y de cesión de la posición contractual de promitente-comprador en tales contratos también están sujetos al impuesto municipal sobre las transmisiones y es debido, respectivamente por el promitente-comprador y por el cesionario. Para la determinación de la cantidad de impuesto a pagar en estos casos, se utilizan reglas especiales. Si se cumplen ciertos requisitos, este impuesto pode ser abonado para evitar el pago del impuesto municipal sobre las transmisiones, en el momento de la compra del inmueble.
La transmisión de inmuebles también está sujeta al impuesto de sello, al tipo del 0,8% sobre el precio declarado de compra y que también es responsabilidad del comprador.

¿Cuándo se pagan los impuestos?

El impuesto municipal sobre las transmisiones se liquida antes de la adquisición del inmueble. Al comprador se le exige la presentación ante el notario, en la fecha de la escritura pública de compra-venta, del documento emitido por la Dirección General de Contribuciones e Impuestos portuguesa que prueba el pago de esa tasa.

En el caso de cesión de la posición contractual del comprador en un contrato de promesa de compra-venta de inmueble, el impuesto municipal sobre transmisiones es liquidable antes de la cesión.

El impuesto de sello se fija y paga al notario.

¿Las transmisiones de inmuebles están sujetas a IVA?

La compra-venta de inmuebles está exenta del pago de IVA. Sin embargo, las partes pueden acordar levantar la exención y aplicar el tipo de IVA, providenciando el cumplimiento de las siguientes condiciones:

• El comprador tiene que utilizar la propiedad para una actividad sujeta a impuestos.
• El vendedor no puede ser un particular/entidad a quien se le aplique el Régimen de Pequeños Minoristas.
• Los beneficios y gastos relacionados con la enajenación de inmuebles deben ser registrados separadamente en las cuentas del vendedor.

En estas situaciones, se le exige al vendedor que obtenga de la Dirección General de Contribuciones e Impuestos, antes de la venta, un certificado que indique la eliminación de la exención del IVA. El tipo es actualmente del 21% y debe pagarlo el comprador al vendedor, que debe posteriormente entregar el IVA a las autoridades fiscales.
En el caso de que las partes eliminen la mencionada exención del IVA, la compra de la propiedad no está sujeta al impuesto de sello, al contrario que el impuesto municipal sobre transmisiones, al que sigue sujeto.

¿La propiedad de inmuebles está sujeta a impuestos? ¿Por qué valor? ¿Quién es responsable?

La propiedad de inmuebles está sujeta a un impuesto municipal. Este impuesto es anual y es responsable quienquiera que sea el propietario a fecha de 31 de diciembre de cada año.
El tipo es cuantificado y debido de acuerdo con el valor de la propiedad registrado a efectos fiscales. Las tasas aplicables varían de acuerdo con la naturaleza de la propiedad y la residencia fiscal del propietario (off-shores):
(i) Por ejemplo, la nueva propiedad urbana registrada a efectos fiscales con posterioridad o en el día 13 de noviembre de 2003 o registrada antes, pero que sólo fue adquirida posteriormente o en el día 1 de enero de de 2004: 0,2% a 0,5%
(ii) Propiedades poseídas por entidades domiciliadas en paraísos fiscales o en jurisdicciones privilegiadas en términos fiscales: 5%.
El impuesto municipal corre a cargo del propietario (un particular o una sociedad) en abril y septiembre (si el total de impuestos debidos fuese superior a 250 €) o sólo en abril (si el total de impuestos debido fuese inferior a 250 €).