O que significa ser proprietário de uma fracção constituída em regime de propriedade horizontal?
Ser proprietário de uma fracção em regime de propriedade horizontal significa que o comprador será o proprietário privado de uma fracção, destinada ao seu uso exclusivo (como por exemplo, um apartamento, um andar) e também, e em regime de compropriedade, de uma quota ideal das partes de um empreendimento designadas como “partes comuns”. Dependendo do tipo de empreendimento em causa, partes comuns poderão incluir a estrutura exterior do edifício, vias comuns, corredores e passeios.

O que são Apartamentos turísticos?
Apartamento Turístico é o termo genérico dado à propriedade de apartamentos para exploração turística pela Lei Portuguesa. Este é o método provado para os particulares adquirirem uma propriedade para fins de investimento e beneficiarem de um rendimento proveniente da exploração turística da propriedade que adquiriram, por utilização da mesma por terceiros.

Quais os principais benefícios da propriedade de apartamentos turísticos?
Os proprietários têm a possibilidade de deterem uma propriedade para investimento gerida profissionalmente, que é totalmente gerida, operada e comercializada sob a marca de hotéis líder de mercado. Os proprietários beneficiam efectivamente de uma propriedade livre de constrangimentos que combina um rendimento proveniente da exploração turística com o potencial para gerar ganhos acima da média. Adicionalmente, os proprietários podem beneficiar do direito a utilizar a fracção para uso pessoal por um período pré-determinado todos os anos.

O que é o Pine Cliffs Residence?
O Pine Cliffs Residence é um empreendimento de Apartamentos Turísticos compreendendo 154 apartamentos de 2 ou 3 quartos dispersos por 13 blocos individuais de 2 e 3 andares, edifícios de apartamentos e infra-estruturas auxiliares no Pine Cliffs Resort em Portugal. O Pine Cliffs Resort compreende actualmente um conjunto de apartamentos residenciais, “townhouses”, residências hoteleiras, lojas e luxuosas instalações e equipamentos de Hotel, incluindo um “health centre”, salões de tratamentos e de beleza, numerosas piscinas de residentes e do Hotel e vários restaurantes com a assinatura da Sheraton/Starwood, área de bares, Clube de Praia & Golfe com uma Academia e um campo de golfe de 9 buracos e outras instalações para a prática do golfe.

O que é que estou realmente estou a comprar?
O proprietário está a comprar uma propriedade plena para investimento que pode potencialmente gerar um rendimento, acima da média dos ganhos de capital do mercado que sejam concorrenciais. Essencialmente, o proprietário está a comprar um apartamento num Resort de luxo de 5 estrelas já premiado, altamente considerado pela sua excelente qualidade e níveis de serviço, no mercado de turismo internacional.

O que é que está, exactamente, incluído no "pacote"?
O proprietário detém a propriedade de um apartamento específico, juntamente com o conteúdo da fracção, incluindo todos os bens, arranjos estéticos e equipamento. O proprietário cede o direito exclusivo de gerir e operar a fracção como um Apartamento Turístico, por um período pré-determinado a uma Sociedade Gestora Especializada, que irá gerir e operar o apartamento e proporcionar receitas ao proprietário.

Que contratos estão envolvidos?
O proprietário celebra um contrato de compra e venda e, obrigatoriamente, um contrato de exploração turística com a Sociedade Gestora.

Como é que o meu apartamento turístico me vai gerar receitas?
Durante os primeiros três anos de operação, o proprietário tem a garantia de receber um retorno no investimento de 5% ao ano, independentemente do nível de receita gerado em cada um dos referidos anos, isto é, se o nível de receita gerado for inferior a 5% do retorno do investimento efectuado. Se a receita for superior a 5% do retorno do investimento, o proprietário receberá essa receita, isto é, o maior dos dois.
Do quarto ano em diante, o proprietário recebe a sua parte do rendimento da receita Líquida de Exploração Turística, de acordo com os termos do Contrato de Cessão da Exploração Turística celebrado, ou seja, a quota proporcional do rendimento na Receita Líquida de Exploração Turística aplicável à sua fracção ou fracções.

Quando é o período garantido?
O período garantido começa no dia da assinatura dos Contratos de Cessão de Exploração Turística, isto é, no dia da Escritura Pública do contrato de compra e venda da unidade Pine Cliffs Residence, e permanece eficaz por 3 anos de calendário a contar desde essa data.

Porque é que o rendimento garantido está fixado em 5%?
Um rendimento garantido de 5% nos primeiros 3 anos em qualquer operação turística é uma oportunidade de investimento atractiva, sendo superior aos normais rendimentos praticados na Europa. Isto representa um rendimento garantido de 15% nos primeiros 3 anos de investimento. Ao conceder este rendimento garantido a Sociedade Gestora está a confirmar o seu empenho e confiança no produto, assegurando ao mesmo tempo ao proprietário um rendimento atractivo para as fases de arranque, desenvolvimento e estabilização do empreendimento. A partir desse momento, o rendimento do investimento está sujeito a um ambiente de mercado estabilizado e a normais condições de mercado.

O que acontece após o período garantido?
Após o termo do período garantido expirar, o rendimento do proprietário baseia-se nas normais condições de mercado, isto é, não existe qualquer garantia de rendimento do investimento e o rendimento do proprietário estará dependente da Receitas Líquida de Exploração calculada de acordo com a fórmula aplicável prevista no Contrato de Cessão de Exploração Turística, que estabelece, essencialmente, que o proprietário tem direito às receitas calculadas proporcionalmente tendo por base a fracção ou fracções detidas, a permilagem da fracção e os períodos de tempo em que a fracção esteve disponível e participou na rede do sistema de exploração turística, de todos os custos operativos, despesas, custos o condomínio, custos de gestão, fundos de reserva/fundos de maneio e quaisquer outros custos tal como previsto Contrato de Cessão de Exploração Turística.

O meu apartamento vai ser valorizado?
Portugal tem gozado de um crescimento continuo e estável no investimento em propriedades, com uma média de crescimento de 10% ao ano na maioria das regiões, e em particular no Algarve. É inequívoco que o Algarve ainda oferece um comportável e seguro destino turístico, facilmente acessível a partir da maioria dos países europeus, quer seja de avião, quer seja de carro. Todas as indicações e projecções apontam no sentido de que o Algarve continuará, no mínimo, a beneficiar dos mesmos níveis de crescimento dos últimos 10 anos, sob normais condições e um ambiente económico estável.

Os diferentes proprietários recebem diferentes níveis de ganhos?
Cada proprietário do mesmo tipo de apartamentos recebe o mesmo nível de retorno monetário. O cálculo é realizado tendo por base os períodos em que as fracções individuais estão disponíveis e participam no sistema de exploração turística tal como previsto no Contrato de Cessão de Exploração Turística - isto é, um retorno fixo garantido de 5% ao ano sobre o investimento, durante o período garantido de 3 anos e, a partir desse momento, o rendimento é baseado no desempenho efectivo e resultados de comercialização, os quais estão sujeitos às normais condições de mercado. Assim sendo, independentemente de quem seja o proprietário, ou a forma como foi adquirida a fracção, após a aquisição da fracção, todos os proprietários com um apartamento de 2 quartos receberão o mesmo exacto rendimento e todos os proprietários com apartamentos de 3 quartos receberão igualmente o mesmo exacto rendimento garantido pelos primeiros 3 anos calculados com base no preço de venda da fracção. A partir do ano 4 não existe rendimento garantido e os rendimentos estão sujeitos às normais condições de mercado sendo calculados tendo por base os períodos em que os apartamentos individuais estão disponíveis e participam no sistema de Exploração Turística tal como previsto no respectivo Contrato de Cessão de Exploração Turística, e pode variar de proprietário para proprietário dependendo do facto de o proprietário utilizar a fracção durante o seu período de uso ou não.

Como são distribuídas as receitas dos apartamentos turísticos?
A totalidade das receitas geradas pelos Apartamentos Turísticos é distribuída na conta referente ao Sistema de Exploração Turística, líquida de todas as despesas de operação, custos e pagamentos à Sociedade Gestora, Condomínio e Fundo de Reserva tal como previsto no Contrato de Cessão de Exploração Turística, identificado como a Receita Líquida de Exploração Turística, que é posteriormente distribuída periodicamente por todos os proprietários, e calculada de acordo com a fórmula providenciada no contrato.

O que sucede durante os períodos de uso do proprietário quando eu utilize o meu apartamento?
Nos períodos em que o proprietário utiliza o apartamento durante o período de uso reservado aos proprietários, a fracção é retirada do Sistema de Exploração Turística e o proprietário não recebe qualquer receita, nem é responsável por quaisquer despesas de operação durante o período em que o apartamento é retirado do Sistema de Exploração Turística. O proprietário é apenas responsável pelo pagamento do custo efectivo das despesas de operação durante o seu período de ocupação com base nos consumos levados a cabo e despesas relativas aos serviços prestados.

O que sucede se o meu apartamento nunca for explorado turisticamente?
Partindo do pressuposto que o apartamento está disponível no Sistema de Exploração Turística e não está a ser utilizado pelo proprietário ou por convidados do proprietário, assim sendo, não afecta o proprietário o facto de o apartamento estar ou não, a ser explorado a hóspedes, já que a Receita Líquida Total de Exploração de todos os apartamentos disponíveis é distribuído na conta do Sistema de Exploração Turística e distribuído de acordo com o disposto no contrato.

Com que frequência é que são pagas as minhas receitas?
A distribuição das receitas da Rede de Exploração será feita integralmente todos os 6 meses aos proprietários.

Em que moeda é feito o pagamento?
Os proprietários serão pagos em Euros (€).

Os apartamentos estão mobilados ou não mobilados?
Mobilados. As residências hoteleiras estão mobiladas de acordo com o padrão de cinco estrelas em obediência aos standards de design e marca da Sheraton/Starwood. MA&E não está incluído no preço de aquisição e deve ser adquirido à sociedade gestora de acordo com as opções de mobiliário, arranjos e equipamentos pré-estabelecidas que estejam disponíveis, de modo a dotar todos os apartamentos com o mesmo standard e qualidade ao nível de MA&E.

Quem procede às reparações em curso e à manutenção?
A Sociedade Gestora será responsável por todas as reparações e manutenções do apartamento incluindo o MA&E nos apartamentos. Os custos relacionados com as reparações e a manutenção serão considerados como uma despesa de operação a ser coberto pela receita gerada pelos apartamentos. Adicionalmente, um fundo de Reserva para Substituições será criado, sendo que 5% da Receita Total será colocada na conta do fundo de reserva para substituições para Melhoramentos Fundamentais sempre que necessário, conforme previsto no Contrato de Cessão de Exploração Turística.

Quem paga os Melhoramentos Fundamentais?
Um montante equivalente a 5% da Receita Total é transferido para um Fundo de Reserva para Substituições de forma a cobrir futuros melhoramentos fundamentais sujeitos às condições previstas no Contrato de Cessão de Exploração Turística. É prática normal da indústria hoteleira a remodelação de Apartamentos Turísticos e/ou quartos de Hotel todos os 5 a 8 anos.
A Sociedade Gestora antecipa que este montante cobrirá as remodelações e quaisquer outros gastos de monta relacionados com os apartamentos. Contudo, no caso de o Fundo de Reserva para Substituições ser insuficiente, os proprietários serão solicitados a cobrirem essa insuficiência, na mesma percentagem que detêm na distribuição da Receita Líquida de Cessão de Exploração.

Quem é o proprietário da mobília?
A MA&E nos apartamentos pertence ao proprietário, contudo, o proprietário cede o direito exclusivo e o controlo destes MA&E à Sociedade Gestora como parte obrigatória do Contrato de Cessão de Exploração Turística que entrou em vigor simultaneamente com a compra da propriedade.

Posso levar a televisão para casa comigo?
Não. Todos os MA&E devem permanecer no apartamento, e sempre ao dispor da Sociedade Gestora para gerir e operar a fracção como uma unidade com imagem de marca.

Quem substitui os bens quando danificados ou roubados?
A Sociedade Gestora será responsável por todas as responsabilidades relacionadas com a gestão e operação do apartamento, daí decorrendo que substituirá quaisquer bens danificados ou roubados. Sempre que possível a Sociedade Gestora recuperará o custo com os bens danificados ou roubados do hóspede responsável pelo acto, no entanto, no caso de esta recuperação de custo não ser possível os custos serão suportados pelos proprietários e financiados a partir da Receitas Total, como um custo operacional.

Existem restrições à revenda?
Os proprietários estão obrigados a notificar a Sociedade Gestora da sua intenção de vender, assim que tomarem essa decisão e antes de colocar a fracção à venda.
Os proprietários ou os agentes designados pelos proprietários não podem anunciar ou colocar qualquer tipo de anúncio na propriedade e/ou no resort relativamente à venda da fracção.
Adicionalmente o proprietário e/ou os agentes designados pelos proprietários devem providenciar as necessárias diligências e coordenar com a Sociedade Gestora e com a operadora do Sistema de Exploração Turística o acesso às fracções a potenciais compradores.
Qualquer revenda está sujeita à assinatura por parte do comprador do acordo de exploração turística.

Como posso vender o meu apartamento turístico?
Devido à natureza do produto, a Sociedade Gestora incentiva o proprietário a designar a Sociedade Pine Ciffs Mediação Imobiliária ou outra Sociedade de Mediação Imobiliária credível e experiente na venda deste tipo de produto.

Quais as despesas que vou ter de suportar?
Os proprietários pagam pelas despesas de operação, que incluem os serviços de administração da propriedade, os serviços de manutenção da propriedade, os serviços de limpeza de quartos, os custos de serviços básicos e os prémios de seguro. Para este fim o proprietário deve depositar uma quantia a título de montante para utilização dentro de 30 (trinta) dias após ter sido notificado para o fazer pela Sociedade Gestora. Se em algum mês os fundos forem insuficientes para fazer face a todas as despesas de operação, os proprietários podem ser solicitados para providenciarem fundos numa base proporcional. Além das despesas de operação, os proprietários devem também pagar os encargos de condomínio, custos de gestão de 25% e um valor de 5% a transferir para a conta do Fundo de Reserva para Substituições.

O que é que cobre a minha contribuição mensal?
A contribuição mensal cobre os custos de operação, que inclui todas as despesas acima mencionadas.

Qual é o custo das despesas de operação?
As despesas de operação estão incluídas proporcionalmente nas contribuições mensais, com base numa distribuição proporcional que toma o número de fracções detidas por um proprietário. A Sociedade Gestora elaborará um Orçamento de Operação para o 1º ano de Operações e o proprietário será notificado do montante de contribuição necessário no período dos 30 dias antecedentes à data de pagamento da contribuição, acompanhado pelo orçamento devido.

Posso utilizar o meu apartamento?
Os proprietários podem utilizar os seus apartamentos de acordo com o calendário de uso dos proprietários. O proprietário deve notificar a Gestora, antes do fim do mês de Novembro de cada ano, das datas em que pretende utilizar pessoalmente o apartamento no ano seguinte (não aplicável ao primeiro ano). No caso de o proprietário não apresentar um calendário de utilização será assumido que o proprietário não quer utilizar pessoalmente o apartamento no decorrer do ano seguinte, e por conseguinte a fracção estará disponível para hóspedes durante todo o ano subsequente. O calendário de utilização dos proprietários está sujeito a restrições sazonais, sendo que estas restrições visam assegurar a maximização do rendimento a distribuir aos proprietários, praticando-se as taxas mais elevadas durante esses períodos.

Quem é que pode utilizar o meu período de utilização do proprietário?
Poderá fazê-lo o proprietário e os membros do seu agregado familiar bem como convidados, com reserva sob o nome do proprietário e de acordo com a política e procedimentos estabelecidos no Contrato de Cessão de Exploração Turística.

Se eu escolher não utilizar os períodos destinados ao uso do proprietário ou outros períodos, o meu rendimento aumenta?
Sim. É do interesse dos proprietários colectivamente, usar pessoalmente poucos dias os apartamentos devido ao facto de a receita ser distribuída entre os proprietários com apartamentos disponíveis. Assim sendo, o rendimento vai depender do número de dias que um específico apartamento esteve disponível para a utilização de hóspedes e o número de dias em que o apartamento esteve em efectiva exploração.

O que devo pagar quando utilizar o meu período de ocupação (período de utilização pelo proprietário de acordo com o calendário de utilização do proprietário)
Os proprietários pagarão apenas as contas relativas aos seus consumos, como por exemplo, contas de bar e restaurante, bem como os custos de operação do apartamento durante o período em que o proprietário ocupou a fracção, como o serviço de limpeza doméstica, limpeza da fracção e serviços relacionados com o quarto, a ser calculados de acordo com a taxa de utilização dos proprietários.
Qualquer ocupação do apartamento por parte de um proprietário fora do período de ocupação para o proprietário (período de não utilização) deve ser cobrado de acordo com a taxa diária num montante equivalente ao valor de época mais baixo aplicável a hóspedes no mesmo período.

Posso resgatar o meu período de utilização e posteriormente sublocar o apartamento a outrém?
Não. Isto é estritamente proibido.

Como é que a Sociedade Gestora é incentivada a maximizar o retorno do meu investimento?
A Starwood Hotel Management Company, sob a marca Sheraton Luxury Collection, é incentivada através de um contrato de gestão standard, no qual se estatui que a sua retribuição está directamente ligada à receita e ao lucro que o negócio gerar. Este é o modus operandi normal no sector de hotelaria e turismo. Assim, a Sociedade Gestora está financeiramente motivada e os seus interesses alinhados de modo a assegurar um óptimo desempenho no negócio, em benefício também dos proprietários.

Quem gere os bens em que eu invisto e quem supervisiona as Operações Turísticas?
A Starwood Hotel Management Company, sob a marca Sheraton Luxury Collection, é uma Sociedade Gestora Internacional de Hotéis & Resorts experiente, e a Sociedade Gestora é uma gestora de bens experiente, que supervisionará e acompanhará o desempenho do Pine Cliffs Residence. A Starwood Hotel Management Company remeterá relatórios à Sociedade Gestora, que os remeterá regularmente aos proprietários, relatórios esses relativos a informações chave quanto à operação relativa aos apartamentos, a partir da data em que o Contrato de Cessão da Exploração Turística entre em vigor.

Qual é o preço de compra?
O preço de compra está dependente do tipo, localização e vistas da fracção, entre outros factores.

Quais são as condições de pagamento?
As condições de pagamento estão descritas na carta de intenção ou no contrato promessa de compra e venda.

Quando é que os apartamentos turísticos estão disponíveis para utilização?
A construção dos apartamentos turísticos está em curso e será completada. A conclusão da primeira fase dos apartamentos turísticos está prevista para Julho de 2007, data em que estarão operacionais.

Está incluído lugar de estacionamento?
Não, no entanto está disponível estacionamento gratuito em áreas comuns para proprietários, enquanto estejam no Resort Pine Cliffs.

Quem representa os meus interesses e quem é o meu ponto de contacto?
A Sociedade Gestora é a parte contraente, logo é a responsável pelo seu investimento e interesses, e será o seu ponto de contacto. No entanto, a Sociedade Gestora poderá delegar esta função na Starwood Hotel Management Company

Posso deixar bens pessoais na minha residência?
Não. Ao contrário do que se passa num apartamento tipicamente residencial, o proprietário adquire um investimento, e consequentemente não pode deixar bens pessoais no seu apartamento turístico.

Quem é o operador?
O Operador nomeado pela Sociedade Gestora para todas as responsabilidades operacionais é a Starwood Hotel Management Company. No entanto, a Sociedade Gestora reserva-se o direito de nomear outra Sociedade Gestora Internacional de igual estatuto e experiência.

Sou eu que pago ao Banco a Hipoteca, ou é a Sociedade Gestora que paga e a administra por mim?
A responsabilidade e a garantia da Sociedade Gestora são apenas para com o proprietário do apartamento. Os proprietários das fracções terão de fazer os seus próprios pagamentos de hipoteca à instituição financeira.

As transmissões de imóveis estão sujeitas ao pagamento de impostos? Quanto? Quem é o responsável?
A transmissão de imóveis está sujeita ao Imposto Municipal sobre as Transmissões, que é devido pelo comprador.
O imposto sobre a transmissão, na compra de um imóvel é devido, regra geral, em relação ao maior de:
(i)   Preço de compra declarado; e
(ii) Valor da propriedade, tal como está registada para fins fiscais.
As taxas de imposto aplicáveis são, entre outras, as seguintes:
(ii)   Propriedades urbanas utilizadas exclusivamente para fins residenciais – progressivamente até 6 % na categoria mais alta;
(iii)  Propriedades urbanas com outros usos, por exemplo, escritórios – 6,5%.
(iv)  Propriedades compradas por entidades com sede em paraísos ficais e sistemas fiscais privilegiados – 15%.
Os contratos promessa de compra e venda de imóveis e de cessão da posição contratual de promitente-comprador em tais contratos também estão sujeitos ao Imposto Municipal sobre as Transmissões e é devido, respectivamente pelo promitente-comprador e pelo cessionário. Para a determinação do montante de imposto a pagar nestes casos utilizam-se regras especiais. Se forem cumpridos certos requisitos, este imposto pode ser creditado para opor ao pagamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões, aquando da compra do imóvel. 
A transmissão de imóveis está ainda sujeita ao Imposto de Selo, que é devido à taxa de 0,8% sobre o preço declarado de compra e que também é uma responsabilidade do comprador.

Quando é que são pagos os impostos?
O Imposto Municipal sobre as Transmissões é liquidável antes da aquisição do imóvel. Ao comprador é exigida a apresentação perante o Notário, na data da Escritura Pública da compra e venda, do documento emitido pela Direcção Geral de Contribuições e Impostos que prova o pagamento desta taxa.
No caso de cessão da posição contratual do comprador num contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o Imposto Municipal sobre Transmissões é liquidável antes da cessão.
O Imposto de Selo é fixado e é pago ao Notário.

As transmissões de imóveis estão sujeitas a IVA?

A compra e venda de imóveis está isenta do pagamento do IVA. Contudo, as partes podem acordar em levantar a isenção e aplicar a taxa de IVA, providenciando o preenchimento das seguintes condições:

• O comprador tem que utilizar a propriedade para uma actividade sujeita a impostos.
• O vendedor não pode ser um particular/entidade a quem seja aplicável o Regime dos Pequenos Retalhistas.
• Os lucros e custos relacionados com a alienação de imóveis deve ser registado separadamente nas contas do vendedor.

Nestas situações ao vendedor é requerido que obtenha da Direcção Geral de Contribuições e Impostos, antes da venda, um certificado que indique a eliminação da isenção de IVA. A taxa é actualmente de 21% e deve ser paga pelo comprador ao vendedor, que deve posteriormente entregar o IVA às autoridades fiscais.
No caso de as partes eliminarem a referida isenção de IVA não é devido o Imposto de Selo na compra da propriedade, ao contrário do Imposto Municipal sobre as Transmissões que continua a ser devido.

A propriedade de imóveis está sujeita a imposto? Em que valor? Quem é responsável?

A propriedade de imóveis está sujeita a um Imposto Municipal. Este Imposto é devido todos os anos e é responsável, quem quer que seja o proprietário à data de 31 de Dezembro de qualquer ano.
A taxa é quantificada e é devida de acordo com o valor da propriedade registado para efeitos fiscais. As taxas aplicáveis variam de acordo com a natureza da propriedade e a residência fiscal do proprietário (off-shores):
(i) A nova propriedade urbana, por exemplo registada para efeitos fiscais posteriormente ou no dia 13 de Novembro de 2003 ou registada antes mas que só foi adquirida posteriormente ou no dia 1 de Janeiro de 2004 – 0.2% a 0.5%
(ii) Propriedades detidas por entidades domiciliadas em paraísos fiscais ou em jurisdições privilegiadas em termos fiscais – 5%.
O Imposto Municipal é pago pelo proprietário (um particular ou uma sociedade) em Abril e Setembro (se o montante de impostos devido for superior a €250) ou apenas em Abril (se o montante de impostos devido for inferior a €250).